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上百城撤县立区(市),房地产的新机会来了

发布日期:2021-10-08 00:33

本文摘要:上百城后撤县立区(市),房地产的新机会来了 丁祖昱评论楼市 近几年,后撤县(市)立区、后撤县立市的行政区划调整更加频密,“城市配套”一时间将城市竞争带进新的格局。 从6月中旬起,2020年行政区划调整的大幕渐渐冲破,成都、长春、烟台、邢台和芜湖5个城市先后已完成配套,成都新津县、烟台长岛县等7个县已完成后撤县建区。与此同时,全国筹划“后撤县立市”的县城已约上百个,郑州、福建三明、太原等地皆已将后撤县设区、后撤县立市工作托上日程。

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上百城后撤县立区(市),房地产的新机会来了  丁祖昱评论楼市  近几年,后撤县(市)立区、后撤县立市的行政区划调整更加频密,“城市配套”一时间将城市竞争带进新的格局。  从6月中旬起,2020年行政区划调整的大幕渐渐冲破,成都、长春、烟台、邢台和芜湖5个城市先后已完成配套,成都新津县、烟台长岛县等7个县已完成后撤县建区。与此同时,全国筹划“后撤县立市”的县城已约上百个,郑州、福建三明、太原等地皆已将后撤县设区、后撤县立市工作托上日程。  城市配套一般通过“后撤县(市)设区”来已完成,将要地级市周边的县或县级市改变为地级市辖区,这样一来,此前比较独立国家的县域或县级市之后划入市首府,专责发展,同时也造就城市化亲率水平大大提高。

比如成都市代管简阳市、济南整体划归莱芜市、合肥三分巢湖市都是典型的设市建区的案例。但更加多的城市配套是通过将周边县域划归建区的形式。  在这其中,房地产起着了根本性的贡献,十年间我国城镇人均住房方米从2010年的31.6平方米下降到了现在大约40平方米,在2010年至今追加大约1.7亿城镇人口的同时,还能使得人均住房面积减少了8平方米,这要感激城镇化,感激中国房地产。

  随着未来“城市配套”的更进一步前进,互为较发达国家大约80%的城镇化率,我国城镇化建设仍大有可为。  01  后撤县(市)立区造就楼市发展  过去几年,后撤县(市)立区沦为城市配套的最重要步骤。

  民政部数据表明,2009年底,全国共计855个市辖区、367个县级市、1464个县。截至今年6月,市辖区数量减至965个,县级市减至386个,县增加至1324个。十年过去了,全国撤消了大约140个县,同时减少了大约110个市辖区,县级市减少大约19个。

  目前最少有数14个地级以上城市踏入“无县时代”。在四大一线城市和15座新的一线城市中,北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、南京、东莞、佛山9城已转入“无县时代”,杭州、长沙、西安等大城市目前仅有首府少量的县。  从郊县变为市区,“城市化“概念彰显了郊县更好的发展空间,这也伴随着更佳的规划、更好的产业引入、更佳的人口引入,更大的房地产开发,房价也具备一定的下跌空间,对房地产市场的造就起到主要展现出为减少购房市场需求,更进一步提高城镇化率水平。

  以杭州临安为事例,2017年9月15日,临安月划归杭州城区,沦为杭州市第十区,杭州也因此在城区面积上多达了上海和广州等一线城市。  行政区划调整之后,临安沦为了当时杭州唯一不出租汽车的区域,房地产市场热闹非凡,杭州市区、嘉兴、温州等炒房团蜂拥而至,变换临安本地拆迁户的购房市场需求,临安房价步入了新一轮的下跌。  克而瑞研究中心数据表明,2017年临安新建商品房共计成交价9525套,成交价金额144.23亿元,同比快速增长30.28%,成交价总面积约119.7万平米,也是在这一年,临安房价突破万元,超过12052元/平方米,同比快速增长48.6%。  近两年来临安房价以超强20%的涨幅在快速增长,后撤县立区之前的2016年,临安商品住宅均价只有8110元/平方米,到了2020年,临安区商品住宅均价已约18775元/平方米。

  也有一部分县级市“设市建区”之后由于并没被划入重点发展区域,只是非常简单的减少了面积和人口等要素。这对于设市建区的城市而言并没本质受到影响,甚至中期可能会经常出现利空。  比如2011年,安徽月宣告撤消地级巢湖市居巢区,成立县级巢湖市,以原居巢区的行政区域作为新的另设的县级巢湖市的行政区域,由安徽省统辖,合肥市代管,但当时合肥的发展大的方向向南弯曲,预示着合肥十二五总体发展规划纲要的增补,合肥城市空间发展战略从1419演变1331,滨湖新区以及合肥城市总体发展规划定位才再次发生了转变。

  巢湖带来合肥仅次于的受到影响是GDP和常住人口大幅度减少,常住人口减少181.3万人后,合肥省会的首位度更进一步提高。而对于巢湖而言,巢湖市GDP由2010年的615亿元,减少至了2019年的P433.4亿元。

  CRIC数据表明,2010年至2019年,合肥各区、县、市中,巢湖市的成交价总价及楼盘价均正处于仅有合肥低位。  02  推展城市化亲率大大提高  后撤县立市的核心是推展城市化亲率的提高。  过去十年,中国城镇化率由2010年的49.6%下降至2019年突破60%,整体城市化亲率下降十多个百分点,追加城镇人口超过大约1.7亿人。

  从城市的角度来看,经济和人口更加向一些大城市投向。首先是资源禀赋,如城市的经济能力,人均购买力水平,人均GDP水平等。分列在第二位的乃是人口要素,目前常住人口多达1000万的城市超过13个。

随着后撤县立市,城市人口将明显减少,未来将不会有更加多的城市转入特大城市行列。  必须警觉的是,在后撤县立市的过程中,城市人口总量势必会减少,但无法只看数量的减少,还要看人口质量否不会提高。  从近几年“人才调控”政策可以找到,大多都与房地产互为挂勾,其中最少的还是以放开落户的方式定向精准放开出租汽车政策。

在城市发展的过程中,早已有更加多的地方政府开始推崇人口质量的提高。  03  市场潜力尚待更进一步挖出  后撤县(市)建区究竟是受到影响还是利空无法一概而论。  一些大城市如北京、上海、广州等一线城市和杭州、武汉等区域性中心城市,市中心具备强劲的辐射力和蔓延力,周围的县改区之后,发展能力大大强化。

  对于广大三四线城市来说,如果主城区过强,对周围电磁辐射能力过于强劲,这样的城市还正处于一个集中化阶段,还要吸取邻近地区的要素,特别是在是如果县和地级市离得很近,市造就力量并不大,改为区对当地反而有利。  一般来说,大多数情况还是利大于弊的,不受城镇化进程的持续前进,产业梯次移往、中小城市出外人口转往等多方面因素影响,后撤县后的城市市场潜力尚待更进一步考古,市场前景有一点向往。  总结2009年-2019年十年间,全国城镇化率提升14个百分点至60.6%,总计大约2.28亿人口入城安家,促成大量增量购房市场需求。人均住房面积也在这十年间快速增长了大约8平方米。

  随着中心城市产业向远郊县域梯次移往,出外人口转往,本地居民减免,也能更进一步提振增量刚刚须要以及存量提高性需求。  互为较发达国家大约80%的城镇化率,我国城镇化建设仍大有可为。  总体来看,我们指出,不能盲目后撤县立市或大规模后撤县立市,未来后撤县设区的区域,还是必须环绕中心城市周边的县市展开,重点要看整体的规划、产业情况、以及大市对它的整体规划和自身经济状况等。

  这些都是对未来房地产市场影响较为大的因素,如有些地级市本身土地资源很少、较小,在此基础上并进去一个适合的县,并变为为该地级市重点发展区域,那对这个县来说就是根本性受到影响,但是如果并进来的市或县本身发展就很好,规模也相当大,那对于被方本身究竟是受到影响还是利空那就不一定了。  本文来自微信公众号“丁祖昱评论楼市” 正当理由声明:自媒体综合获取的内容皆源于自媒体,版权归原作者所有,刊登请求联系原作者并获得许可。


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